Crédit immobilier : tout ce qu'il faut savoir pour financer votre projet
L’achat d’un bien immobilier est l’une des décisions financières les plus importantes dans une vie. Que ce soit pour acquérir une résidence principale, une maison secondaire ou pour réaliser un investissement locatif, rares sont ceux qui peuvent financer un tel projet sans recourir à un crédit immobilier. Mais comment fonctionne un prêt immobilier, concrètement ? Comment bien préparer sa demande de crédit et optimiser son financement ? Découvrez notre petit guide pas à pas pour une bonne compréhension des enjeux et obtenez votre crédit immobilier aux meilleures conditions !
Au sommaire :
Qu'est-ce qu'un crédit immobilier ?
Un crédit immobilier, c’est un prêt accordé par une banque ou un organisme financier afin de financer l’achat d’un bien immobilier. Il repose sur deux éléments fondamentaux : le capital emprunté (appelé capital dû) et les intérêts liés à ce capital. Ces intérêts constituent la rémunération de la banque et sont calculés sur la base d’un taux défini lors de la souscription du prêt. Plus les taux d’intérêt sont élevés, plus le coût total de votre crédit sera important.
Il existe différents types de crédits immobiliers selon la nature de votre projet et selon vos besoins en tant qu’emprunteur :
- Le crédit amortissable, le plus courant, qui repose sur des remboursements mensuels incluant une part du capital et les intérêts.
- Le prêt in fine, plus rare, qui permet de ne rembourser que les intérêts pendant la durée du prêt, tandis que le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance.
- Le prêt relais, qui sert à financer un achat en attendant la vente d’un bien immobilier. La banque se porte en quelque sorte caution en attendant que l’acheteur ne vende son bien précédent. Le prix de la vente du bien sert ensuite à rembourser l’avance faite par la banque.
Comprendre les taux de crédit immobilier et leur impact
Le taux d’intérêt détermine le coût total de votre emprunt. Il peut varier en fonction de plusieurs critères, notamment la politique monétaire de la Banque Centrale (depuis 2022 et la remontée des taux, les investisseurs scrutent chacune des annonces de la BCE concernant la baisse des taux directeurs), la durée du prêt et votre profil d’emprunteur.
Taux fixe ou taux variable : lequel choisir ?
Dans le cas d’un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt reste constant pendant toute la durée du prêt. Pas de mauvaises surprises ! C’est une option sécurisante car elle offre une parfaite prévisibilité des mensualités. En revanche, les taux fixes sont généralement plus élevés que les taux variables au moment de la souscription.
Le taux variable, plus rare en France, fluctue quant à lui en fonction d’un indice de référence. Il peut donc baisser et rendre le coût du crédit plus attractif, mais il existe aussi un risque de hausse des mensualités. Les banques proposent de plus en plus des prêts à taux dits « capés », qui peuvent être plus sécurisants.
Le mot d’Alexandre, CEO d’Immotech Partners
« Lorsque vous optez pour un prêt à taux variable, vous ne connaissez pas à l’avance le montant total de votre crédit. C’est parfois un frein pour les acheteurs prudents. Mais dans certains cas, notamment lorsqu’une baisse des taux est anticipée, il peut être intéressant de s’engager sur un prêt à taux variable. Pour plus de sécurité, les acheteurs choisiront un prêt capé, c’est-à-dire que la variation acceptée est contractuellement définie, à plus 1 (peu risqué), 2 ou 3 points (très risqué) par exemple. Quelle que soit la solution choisie, il faut avoir en tête qu’il est toujours possible de renégocier après coup un prêt immobilier. Avec ou sans l’aide d’un courtier, il est intéressant de regarder régulièrement les offres des banques. »
Avant de faire votre choix, anticipez votre capacité de remboursement et votre tolérance au risque.
4 étapes clés pour obtenir un prêt immobilier
Préparer son dossier : une étape déterminante
Pour mettre toutes les chances de votre côté, il est primordial de présenter un dossier solide. A l’évidence, les banques vont accorder une attention particulière à votre situation financière et professionnelle. Elles exigeront le plus souvent les documents suivants, pour une première approche :
- Vos trois derniers bulletins de salaire
- Vos avis d’imposition
- Vos relevés bancaires des trois derniers mois
- Un justificatif de domicile
- Une pièce d’identité
- Le compromis ou la promesse de vente du bien convoité
A noter, vous pouvez également vous rapprocher d’une banque pour faire estimer votre capacité d’emprunt même si vous n’avez pas encore identifié de bien immobilier ; le tout est alors de connaître votre budget cible, frais de notaire inclus.
Faire appel à un conseiller : un atout pour obtenir un bon taux
Si vous avez identifié un bien et souhaitez optimiser votre financement, le recours à courtier en crédit immobilier ou à un conseiller (c’est juste ici si vous avez trouvé le programme neuf de vos rêves ! 😊) peut être une excellente solution. Vous gagnerez ainsi du temps et de l’argent grâce à un professionnel qui comparera les offres bancaires et négociera pour vous les meilleures conditions de prêt.
Simuler son emprunt pour mieux préparer son projet
Avant de vous engager, n’hésitez pas à utiliser des simulateurs de crédit immobilier disponibles en ligne (par exemple sur Meilleurstaux.com). Ces outils permettent d’estimer le montant des mensualités, la durée optimale du prêt et le coût total du financement.
L’assurance emprunteur : un élément à ne pas négliger
L’assurance de prêt immobilier est une garantie exigée par les banques. Elle permet de couvrir le remboursement du crédit en cas de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi de l’emprunteur. Il est possible de souscrire à l’assurance proposée par la banque ou d’opter pour une délégation d’assurance, souvent plus avantageuse.
💡 A noter
Certaines banques « imposent » leur propre assurance pour déclencher le prêt immobilier.
Pas de souci, il est tout à fait possible d’effectuer une délégation d’assurance de prêt par la suite pour
réduire le montant de l’assurance proposée par la banque.
Comment obtenir la meilleure offre de crédit immobilier ?
Mais alors, comment travailler pour obtenir le meilleur financement pour votre projet ? Quels curseurs pouvez-vous faire bouger pour obtenir les conditions les plus avantageuses ? Voici quelques pistes possibles, à avoir à l’esprit :
- Augmentez votre apport personnel : un apport plus élevé rassure les banques, permet de restreindre la somme empruntée et d’obtenir en rebond un meilleur taux, par exemple en réduisant la durée du crédit.
- Soignez votre santé financière : présentez des comptes aussi sains que possibles. Moins vous avez de crédits en cours, de tendance au découvert bancaire, plus vous aurez la confiance des banques. A l’inverse, une situation financière bancale peut vite devenir handicapante et réduire les marges de négociation.
- Comparez plusieurs offres avant de vous engager : il est toujours important d’étudier différentes propositions. Taux fixe ou variable, sur 15, 20 ou 25 ans, avec une assurance en délégation ou non : étudiez toutes les possibilités.
- Négociez non seulement le taux du prêt, mais aussi les frais annexes : entre les frais de dossier, les frais de garantie ou d’hypothèque, les pénalités de remboursement anticipé ou encore l’assurance emprunteur, de nombreux frais peuvent venir impacter le coût de votre crédit. Une bonne pratique donc : analysez également en détail ces éléments pour choisir la meilleure offre globale.
Pour trouver la meilleure offre de crédit immobilier, vous l’aurez compris, il faut être bien préparé, et bien accompagné ! En anticipant chaque étape, en comparant les offres et en négociant les conditions, vous pouvez réaliser votre projet immobilier en toute sérénité. Prenez le temps d’étudier votre capacité d’emprunt, d’utiliser des simulateurs et, si vous avez trouvé un bien immobilier neuf sur notre site, n’hésitez pas à nous contacter pour que nous vous aidions à monter votre dossier de financement afin de trouver pour vous le meilleur crédit immobilier.