Achat sur plan : les 6 pièges à éviter
Acheter un logement neuf « sur plan », ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), séduit de nombreux particuliers. L’opération présente des avantages indéniables : un bien conforme aux dernières normes, une architecture moderne, des frais de notaire réduits… Mais l’achat sur plan comporte également certains risques et spécificités à connaître pour un projet immobilier maîtrisé. Découvrez les 6 pièges à éviter pour un achat en VEFA entièrement sécurisé !
Au sommaire :
- Choisir son promoteur sans se renseigner
- Signer le contrat de réservation sans prêter attention aux détails
- Sous-estimer les délais de construction lors de l’achat sur plan
- Se fier uniquement aux visuels commerciaux pour son achat sur plan
- Oublier les frais annexes…
- Négliger le suivi du chantier et la livraison
Choisir son promoteur sans se renseigner
Si le respect des délais de construction et de livraison ne dépend pas uniquement de la volonté du promoteur (il ne peut que « gérer » la mise en défaut potentielle d’une entreprise ou d’un artisan intervenant sur le chantier pour limiter les impacts sur le calendrier), ses références passées constituent en général un bon indicateur de la qualité de sa gestion de projet.
Il est donc essentiel de prendre le temps de vérifier les références du promoteur : réalisations passées, inscription éventuelle auprès d’une fédération professionnelle du bâtiment (FPI, Pôle Habitat FFB…), ou encore avis clients, même si ceux-ci restent à relativiser. Ces recherches préalables sont un gage de tranquillité pour la suite ; un promoteur expérimenté et transparent reste en effet votre meilleur allié pour sécuriser un achat sur plan.
Rassurez-vous, avec Immotech Partners, vous profitez d’un accompagnement complet, et ce jusqu’à la livraison du bien. Et en tant qu’acquéreur, vous restez bien sûr protégé par la Garantie Financière d’Achèvement (GFA). En cas de défaillance du promoteur, c’est la banque qui intervient pour assurer la bonne fin du programme, même si le promoteur fait faillite.
Lire aussi : Choisir votre programme immobilier neuf : les clés pour un investissement réussi
Signer le contrat de réservation sans prêter attention aux détails
Le contrat de réservation est un document engageant, même si sa valeur juridique reste limitée. Trop d’acheteurs se contentent de le signer en se fiant à la plaquette commerciale, alors que le contrat de réservation doit préciser en détail la surface du logement, les matériaux employés, l’équipement, le calendrier des paiements (appels de fonds) et les conditions de restitution du dépôt de garantie. Une lecture attentive reste donc nécessaire, ne serait-ce que pour bien se projeter dans son achat sur plan.
A savoir
Le plus souvent, les promoteurs font rédiger ces contrats par leur service juridique, et utilisent le même modèle pour l’ensemble des acquéreurs. Ce qui compte réellement reste néanmoins l’acte de vente définitif : c’est à cette étape que l’intervention du notaire de l’acquéreur peut prendre toute son importance.
Chez Immotech Partners, nous prenons le temps de relire le contrat avec chacun de nos clients et de répondre à toutes les interrogations avant signature, afin que chacun soit parfaitement informé du contenu de son engagement. Ainsi, zéro tracas à anticiper ! N’hésitez pas solliciter votre conseiller en immobilier.
Sous-estimer les délais de construction lors de l’achat sur plan
Acheter sur plan, c’est accepter d’attendre parfois plusieurs mois, voire plusieurs années avant de pouvoir prendre possession de son logement neuf et s’y installer confortablement. Les retards ne sont pas rares et peuvent générer des frais imprévus : loyers à payer en parallèle pour continuer d’habiter le bien que l’on souhaitait quitter, intérêts intercalaires plus longs, organisation de la vie quotidienne compliquée, … Pour ne pas être pris au dépourvu, mieux vaut prévoir une marge de sécurité en matière de temps et de budget.
Nous conseillons pour ce faire à nos clients de négocier un différé total avec leur banque, c’est-à-dire le paiement des intérêts intercalaires uniquement à la livraison du bien, notamment lorsqu’ils sont encore locataires. Lorsqu’il y a un retard avant le début des travaux — et donc avant le déblocage des fonds —, aucun intérêt intercalaire n’est dû.
Après le démarrage du chantier, si un retard survient, le promoteur doit justifier qu’il s’agit d’un cas de force majeure. Pour cela, il adresse généralement un courrier aux clients pour les en informer. Si le retard ne relève pas d’un cas de force majeure, il est possible de négocier un geste commercial directement avec le promoteur, ou de saisir le médiateur compétent, dont les coordonnées figurent presque toujours dans le contrat de réservation.
Se fier uniquement aux visuels commerciaux pour son achat sur plan
Les images de synthèse et maquettes 3D sont séduisantes, mais elles ne reflètent pas toujours la réalité des volumes, de la luminosité ou des finitions. Vous connaissez cette mention « images non contractuelles » … Attention, donc ! Rien ne remplace la visite d’un logement témoin, lorsque celui-ci existe, ou d’un showroom permettant aux acquéreurs de voir et choisir les éléments de finition (revêtements, équipements, coloris, etc.).
Dans le cas où ces options ne seraient pas disponibles, nous recommandons de procéder à l’examen attentif des plans cotés pour réellement prendre conscience des volumes et des possibilités d’aménagements. Cela permet de mieux se projeter, de vérifier la circulation dans le logement et de comparer le rendu du projet avec vos attentes réelles.
Oublier les frais annexes…
Le prix d’un achat en VEFA ne se limite pas au coût affiché dans la brochure. Même si les frais de notaire sont réduits dans le neuf (2 à 3 %), d’autres dépenses doivent être intégrées : frais de dossier bancaire, frais de garantie bancaire (ou frais d’hypothèque), les frais de RCP (frais d’établissement du règlement de copropriété), voire certains aménagements intérieurs non inclus (placards, cuisine, luminaires). En anticipant ces coûts additionnels (par exemple avec votre conseiller Immotech Partners 😉), vous éviterez les mauvaises surprises financières au moment de votre emménagement.
Négliger le suivi du chantier et la livraison
En tant qu’acquéreur, vous pourrez effectuer des visites de votre futur logement. A titre d’exemples, la visite cloison et la visite de pré-livraison sont aujourd’hui quasi systématiques. Ces visites permettent de détecter d’éventuels oublis ou défauts de finition, mais aussi de relever les dimensions exactes du logement pour préparer, par exemple, l’aménagement de la cuisine ou la conception d’un dressing sur mesure.
Les acquéreurs peu attentifs ne verront pas leur livraison retardée, mais ils auront plus de réserves à lever le jour de la remise des clés, lors du contrôle de la conformité du logement. De trop nombreux acheteurs ne prennent pas le temps de vérifier chaque détail en amont de la livraison et ne relèvent des oublis ou vices de construction que tardivement. Cela rend l’emménagement moins pratique, car il faudra ensuite faire intervenir les entreprises au fur et à mesure pour corriger les points relevés.
Le jour de la livraison, il est indispensable d’établir un procès-verbal et de signaler tout défaut constaté. Vous disposez ensuite de 30 jours pour notifier par écrit d’éventuelles réserves complémentaires. Cette vigilance protège vos droits et facilite les corrections rapides par le promoteur. Tout cela, on vous l’explique dans cet article dédié à l’achat en VEFA, juste ici.
Bonne nouvelle, chez Immotech Partners, nous sommes également à vos côtés le jour de la remise des clés pour vous aider à lever les réserves.
Acheter sur plan, c’est donc bien une formidable opportunité pour accéder à un logement neuf, performant et couvert par des garanties fiables et sécurisantes. Mais pour transformer ce projet en vraie réussite « sans souci », il est indispensable d’être attentif, de poser les bonnes questions et de se faire accompagner par des professionnels de confiance. On ne le dira jamais assez, mais prendre le temps de lire, de vérifier, de visiter et de budgétiser, c’est bien la clé pour vivre sereinement votre acquisition. Prêt.e à sauter le pas ? Faites-vous (bien !) accompagner.