5 étapes pour créer un plan de financement immobilier
Se lancer dans un projet immobilier, c’est souvent concrétiser un rêve, mais c’est aussi entrer dans une logique rigoureuse de gestion budgétaire. Le plan de financement est l’outil indispensable pour cadrer votre projet, évaluer vos capacités d’emprunt et ressources financières et démontrer la faisabilité auprès de votre banque. Trop souvent négligé ou sous-estimé, le plan de financement est pourtant l’un des piliers de votre parcours d’acquéreur ou d’investisseur, puisqu’il va vous permettre d’optimier le montage de votre crédit, réduisant ainsi vos coûts d’emprunts. Vous vous demandez comment créer un plan de financement immobilier ? Voici quelques conseils pratiques pour le concevoir avec méthode et éviter les mauvaises surprises !
Au sommaire :
- Définir votre budget global et connaître vos moyens réels
- Identifier l’ensemble des frais annexes pour éviter les mauvaises surprises
- Identifier les aides au financement pour maximiser vos leviers
- Evaluer correctement votre taux d’endettement donc votre capacité de remboursement pour un achat serein
- Visualiser votre équilibre financier dans votre plan de financement
1ère étape : définir votre budget global et connaître vos moyens réels
Avant même de visiter un bien, il est essentiel de savoir ce que vous pouvez vous permettre. Cela implique de combiner deux leviers : votre apport personnel et votre capacité d’emprunt.
L’apport personnel correspond à vos fonds disponibles, généralement issus de votre épargne, d’une donation, d’un héritage ou de la vente d’un bien précédent. Plus votre apport est important, plus vous rassurez l’organisme prêteur, car cela réduit le risque pour lui, et plus les conditions du prêt seront intéressantes pour vous.
La capacité d’emprunt, quant à elle, dépend de vos revenus, de vos charges fixes et de votre éligibilité aux prêts conventionnés. Elle correspond en général à 35 % de vos revenus mensuels, assurances de prêts comprises. Un simulateur en ligne peut vous donner une première idée de votre capacité d’emprunt, mais rien ne vaut un calcul précis avec un conseiller spécialisé.
2ème étape : identifier l’ensemble des frais annexes pour éviter les mauvaises surprises
Acheter un bien immobilier ne se résume pas à pouvoir financer le prix affiché de l’appartement ou de la maison visée. De nombreux frais annexes viennent s’ajouter et peuvent représenter une part significative du budget global.
Parmi ceux-ci, citons :
- Les frais de notaire, incontournables, représentent environ 8 % dans l’ancien, et environ 2 % dans le neuf (quand on vous dit qu’il vaut mieux privilégier le neuf ! D’ailleurs, les frais de notaire sont même parfois pris en charge directement par le promoteur immobilier, un autre petit plus non négligeable !).
- Les frais de garantie, liés à l’hypothèque ou à la caution bancaire, sont également à anticiper. Ils peuvent atteindre jusqu’à 2% du montant total emprunté.
- Les frais de dossier, demandés par la banque (qui s’élèvent de 300€ à 2000€ en fonction de la banque et de la complexité du dossier).
- Les éventuels frais d’agence immobilière ou de courtage si vous passez par un professionnel.
- Sans compter les frais de travaux, si vous achetez dans l’ancien.
Ce poste (pouvant atteindre 10%) est souvent sous-estimé par les primo-accédants. Il est donc crucial de lister précisément toutes les dépenses pour éviter d’être pris au dépourvu.
3ème étape : identifier les aides au financement pour maximiser les leviers de votre plan de financement
Certaines aides peuvent considérablement alléger votre budget. Si vous êtes primo-accédant, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) peut vous permettre d’emprunter une partie du montant sans intérêt, à condition de respecter certains plafonds de revenus et de zones géographiques.
Découvrir notre série d’articles sur le PTZ :
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : un levier de choix pour l’accession à la propriété
- Zone A, Abis, B1, B2, C : toutes les conditions du PTZ par zone géographique
- Simulation PTZ : évaluez les avantages d’un achat dans le neuf selon votre situation
D’autres dispositifs d’aides peuvent s’appliquer :
- Le prêt Action Logement (anciennement 1 % logement)
- Des prêts conventionnés ou prêts aidés selon votre situation professionnelle
- Des prêts « Booster » dans certaines banques
Ces aides, souvent méconnues, peuvent pourtant faire la différence. Pensez à les étudier en amont pour optimiser votre plan avec votre conseiller.
Pour tout savoir sur les dispositifs d’aides à l’achat immobilier, consultez notre article « Quelles aides financières pour un achat immobilier dans le neuf ? ».
4ème étape : évaluer correctement votre taux d’endettement donc votre capacité de remboursement pour un achat serein
Un bon plan de financement doit vous permettre de vous assurer que votre futur prêt reste soutenable dans le temps. Le taux d’endettement est ici un indicateur clé. Il ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels, ce qui inclut non seulement les mensualités du crédit, mais aussi l’assurance emprunteur. Anticiper votre reste à vivre est également essentiel. Même avec un taux d’endettement conforme, il faut s’assurer que vos finances vous permettent de maintenir sans mal votre train de vie après paiement des mensualités.
Un bon accompagnement à ce stade du projet immobilier est essentiel pour bien appréhender les tendances du marché et optimiser au maximum son plan de financement. Pour une expérience sans surprise, nous proposons ce service à nos clients sans frais, en toute transparence. Durant les échanges, je recommande souvent de garder une marge de sécurité dans le plan de financement, en prévoyant au moins 5 % supplémentaires pour faire face aux imprévus et aux aléas de la vie (travaux non anticipés, machine à laver en fin de vie, taxe foncière à venir, baisse temporaire de revenus à la suite d’un accident, …). Une banque apprécie un acheteur qui montre qu’il a anticipé l’imprévu.
5ème étape : visualiser votre équilibre financier dans votre plan de financement
À ce stade, vous pouvez établir un tableau récapitulatif clair, qui synthétise les coûts à couvrir et leur répartition entre votre apport personnel et le montant du prêt à solliciter. Voici tous les éléments à intégrer à votre plan de financement initial :
A noter : le montant total des prêts apparaissant dans la colonne de droite ne doit pas dépasser le taux d’endettement limite de 35%.
Compléter ce tableau vous permettra de donner une vue d’ensemble simple mais très parlante de votre situation, à la fois pour vous et pour les interlocuteurs financiers. Vous prouvez ainsi que vous avez pensé à tout et bien anticipé les différents aspects ce qui est particulièrement rassurant pour l’établissement bancaire prêteur, qui va ainsi pouvoir monter votre dossier de financement (ou votre simulation bancaire) de la meilleure des manières.
Si nous prenons l’exemple d’un achat de logement neuf avec frais de notaire réduits à Vitry-sur-Seine (94), le rendu chiffré pourra être celui-ci :
Vous l’aurez compris, le plan de financement est bien plus qu’un simple tableau Excel : c’est la colonne vertébrale de votre projet immobilier. Il vous permet de piloter votre budget, d’identifier vos points forts (et vos points de vigilance), et de vous présenter en interlocuteur crédible auprès des banques et des promoteurs/vendeurs.
Contactez nos conseillers experts pour affiner votre stratégie et réaliser votre projet d’achat immobilier dans le neuf !