Immobilier neuf : comment acheter sans apport personnel ou presque ?
L’accession à la propriété est un projet qui motive de nombreux Français, mais il peut sembler compliqué, surtout pour les primo-accédants. L’une des principales préoccupations lors de l’achat d’un bien immobilier est souvent la nécessité de fournir un apport personnel. Cependant, il est tout à fait possible d’acheter un bien immobilier neuf sans apport personnel ou avec un très faible apport. Dans cet article, nous allons explorer cette question en détail, afin de vous proposer des solutions concrètes pour faciliter votre accès à la propriété ou à l’investissement immobilier !
Au sommaire :
- Qu’est-ce que l’apport personnel ?
- L’enjeu de l’apport personnel : real or fake ?
- Les frais de notaire : une dépense à anticiper
- Quelles solutions pour profiter de frais de notaire réduits ?
- Capacité d’emprunt et crédit immobilier : ce qu’il faut savoir
- Comment obtenir un crédit immobilier sans apport ?
- Quelques conseils pratiques pour acheter sans apport personnel
Qu'est-ce que l'apport personnel ?
Commençons par une petite définition. L’apport personnel est la somme d’argent que l’acheteur va venir injecter directement dans son projet immobilier, avant de solliciter quelque crédit immobilier que ce soit. Cet apport peut provenir de différentes sources : une épargne constituée, des dons familiaux, un héritage ou encore la vente d’un ancien bien (ou même d’œuvres d’art !).
Le fait « apport personnel » by Alexandre – CEO d’Immotech Partners
« Il est souvent plus facile d’investir avec un apport personnel, car cela peut influencer positivement votre capacité d’emprunt. En effet, plus l’apport est élevé, moins le montant du crédit immobilier que vous aurez à contracter sera important, ce qui peut réduire le coût global de l’emprunt, et donc de votre achat. Mais, chez Immotech Partners, nous savons vous aider et vous conseiller pour acheter même sans apport ! »
L’importance d’un apport personnel réside également dans la confiance qu’il inspire aux banques. Un acheteur avec un apport conséquent est perçu comme « moins risqué », ce qui peut faciliter l’obtention d’un prêt à des conditions plus favorables. Cependant, de nombreux Français, en particulier les jeunes primo-accédants, ne disposent pas de l’épargne ou des fonds nécessaires pour constituer un apport conséquent.
Mais alors : peut-on acheter un bien immobilier sans apport personnel ?
L'enjeu de l'apport personnel : real or fake ?
L’absence d’apport personnel peut représenter un obstacle dans la réalisation d’un projet d’achat immobilier. Toutefois, plusieurs facteurs peuvent jouer en faveur des acheteurs, même sans apport :
1. L’évolution du marché immobilier
Plus accessible dans certaines régions que d’autres, le marché immobilier régional peut permettre aux primo-accédants d’acheter sans apport.
2. Certaines politiques de ville
Les politiques visant à redonner de l’attractivité et à redynamiser des bassins économiques offrent également des opportunités d’acheter des biens à prix plus compétitifs.
3. Des politiques fiscales favorables à l’accession à la propriété
Certains dispositifs d’aides financières, tels que le Prêt à Taux Zéro (PTZ), facilitent l’achat immobilier, notamment pour les primo-accédants.
4. Des conditions de crédit avantageuses
Les banques peuvent financer des projets immobiliers sans apport, par exemple lorsque l’acheteur présente une bonne situation professionnelle.
5. Le fait de réaliser son achat immobilier dans le neuf
En profitant de frais de notaire réduits.
Les frais de notaire : une dépense à anticiper
Lors de l’achat d’un bien immobilier, il est essentiel de prendre en compte les frais de notaire. Ces frais, qui s’élèvent généralement entre 7 et 8 % du prix d’achat dans l’ancien et entre 2 à 3 % dans le neuf, comprennent les droits de mutation, les émoluments du notaire et divers frais administratifs.
Les frais de notaire peuvent représenter une somme conséquente, ce qui complique la situation pour les acheteurs sans apport. Par exemple, pour un bien immobilier neuf d’une valeur de 300 000€, les frais de notaire peuvent atteindre 9 000€. Pour les primo-accédants, ces frais peuvent être un véritable frein à l’acquisition.
Quelles solutions pour profiter de frais de notaire réduits ?
Allez, là aussi, tout n’est pas perdu ! Il est possible, dans certains cas – certes un peu rares -, de passer outre les frais de notaire ou de profiter de frais de notaire réduits.
Si vous réalisez un achat dans le cadre d’une opération de promotion immobilière, dans le cas d’un achat immobilier dans le neuf, les frais de notaire sont, de fait, réduits. Mais au-delà de cela, certaines opérations peuvent inclure des remises sur ces frais, qui sont en réalité pris en charge directement par le promoteur dans le cadre d’offres promotionnelles.
Capacité d'emprunt et crédit immobilier : ce qu’il faut savoir
Votre capacité d’emprunt en tant qu’acheteur est un autre aspect clé lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Elle est déterminée par plusieurs facteurs :
- Vos revenus mensuels
Devinez quoi ? Plus vos revenus sont élevés, plus votre capacité d’emprunt est grande. Incroyable, non ?
- Vos charges mensuelles
Si vous avez d’autres crédits en cours, cela peut réduire considérablement votre capacité d’emprunt.
- Votre taux d’endettement
Il correspond au ratio de la charge de vos emprunts sur vos revenus, et est imposé par le Haut Conseil pour la Stabilité Financière aux banques. Le taux d’endettement maximum en vigueur est aujourd’hui de 35 %, – longtemps admis à 33 %, il a évolué légèrement ces dernières années avec la remontée des taux et la capacité plus réduite des ménages à continuer d’investir dans l’immobilier -. Cela signifie que les mensualités de tous les crédits en cours ne doivent pas dépasser 33-35 % des revenus nets.
Comment obtenir un crédit immobilier sans apport ?
Nous vous en parlions dans un article dédié : il existe différentes options pour obtenir un crédit immobilier sans apport ou presque, grâce à des prêts aidés, prêts conventionnés et systèmes de primes d’accession. Les aides à l’achat immobilier neuf sont le plus souvent soumises à des conditions de ressources mais également, depuis quelques années, à des conditions de situation géographique et au respect des dernières normes énergétiques en vigueur.
Parmi les dispositifs d’aides financières pour financer un achat immobilier :
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Vous connaissez forcément ce dispositif qui permet aux primo-accédants d’obtenir un prêt sans intérêts pour financer une partie de leur achat. Le PTZ est soumis à des conditions de ressources et peut être utilisé en complément d’un crédit immobilier classique.
- Les Prêts conventionnés
Proposés par certains établissements bancaires, ils peuvent être accordés sans apport. Ils sont souvent destinés à des ménages aux revenus modestes.
Et la négociation avec la banque, une option réaliste ? Il est toujours possible de discuter avec la banque pour obtenir des conditions favorables, même sans apport. De toute façon, qui ne tente rien n’a rien. Mais il faudra à l’évidence un dossier plutôt solide et des revenus réguliers et garantis.
Quelques conseils pratiques pour acheter sans apport personnel
En complément, nous souhaitions ajouter un angle plus pratique à ce qui vient d’être dit. Chez Immotech Partners, nous avons la conviction que c’est aussi un bon accompagnement qui permet de réaliser le projet immobilier neuf que l’on a en tête, même avec un apport limité.
Pour cela, nous vous aidons à choisir le bon bien parmi nos nombreux programmes neufs : un bien qui corresponde à votre budget, mais surtout à vos besoins réels. Vous n’envisagiez rien d’autre qu’une maison à vous, avec un jardin ? Un appartement dans une résidence de standing moderne, dotée des meilleurs équipements techniques, performante sur le plan énergétique et entourée d’espaces verts entretenus au cœur d’un quartier dynamique, c’est parfois finalement le bien coup de cœur auquel vous n’aviez pas pensé.
Echanger, proposer, affiner, … : nous construisons ensemble votre projet et vous aidons à préparer votre dossier bancaire.
En règle générale, nous recommanderons un apport, même faible, pour couvrir les frais annexes liés à la garantie du crédit immobilier (caution), le règlement des frais de notaire réduits et des frais de courtage ou frais bancaires afin de faciliter l’acceptation des prêts immobiliers.
Avec un dossier de financement bien construit, faisant apparaître des revenus stables et des charges maîtrisées, incluant éventuellement les possibilités de prêts aidés, nous augmentons vos chances d’obtenir un crédit immobilier et d’accéder à la propriété. Nous travaillons avec vous, pour trouver la meilleure offre, même avec très peu d’apport personnel.
Que vous soyez primo-accédant ou investisseur, n’hésitez pas à explorer toutes les solutions pour concrétiser votre projet immobilier.
Acheter un bien immobilier neuf sans apport ou avec très peu d’apport personnel reste un défi, mais ce n’est pas impossible, et nos clients pourront en témoigner ! Grâce aux dispositifs d’aide, à la possibilité d’obtenir des crédits et à une bonne préparation financière, chacun peut réaliser son rêve d’accession à la propriété sans apport personnel.