Intérêts intercalaires et achat en VEFA : ce qu’il faut savoir
Quand vous achetez un bien immobilier en l’état futur d’achèvement (VEFA), l’usage le plus courant est que le déblocage du crédit immobilier se fasse par étapes, au rythme de l’avancée de la construction et des appels de fonds. Devez-vous alors commencer à rembourser votre prêt immédiatement ? Spoiler : la réponse est non. A la place, vous aurez néanmoins à régler des intérêts intercalaires, et c’est ce qu’on vous explique aujourd’hui.
Au sommaire :
Les intérêts intercalaires : c’est quoi donc ?
Petite définition des intérêts intercalaires
Vous le savez, on aime bien commencer par les éclaircissements nécessaires. Les intérêts intercalaires, comme leur nom le laisse supposer, ce sont des intérêts qui… s’intercalent. Plus précisément, ces intérêts correspondent aux frais associés au déblocage progressif d’un prêt immobilier, et vont être à payer avant même que vous ne commenciez à rembourser le capital emprunté et ses intérêts.
En effet, lorsque vous achetez un logement en VEFA, le déblocage du prêt se fait en plusieurs étapes, en réponse aux différentes phases du chantier et aux appels de fonds associés (on vous explique tout sur la réglementation des appels de fonds dans cet article). Et à chaque déblocage, vous serez amené à payer des intérêts intercalaires portant sur la somme débloquée. Ceux-ci sont alors mensualisés, et à régler jusqu’à la livraison du bien.
Ces intérêts n’ont donc rien à voir avec les intérêts « classiques » de votre crédit immobilier ; ils viennent néanmoins s’ajouter au montant total de votre emprunt, et c’est un point à avoir à l’esprit quand vous concevez votre projet.
Pourquoi ils sont intéressants, même s’ils augmentent le coût total du projet ?
Parce qu’ils sont un petit plus non négligeable, une variable d’ajustement dans un moment où l’on continue bien souvent de payer le loyer ou le crédit de son (ancien) logement. La banque, qui avance les sommes débloquées, n’exige que des intérêts, mais n’impose pas le remboursement du capital emprunté avant la livraison du bien. Cela vous évite d’avoir à payer simultanément votre loyer éventuel et vos premières mensualités de remboursement de prêt.
Comment sont calculés les intérêts intercalaires ?
Le taux de votre crédit, appliqué au montant de l’appel de fonds (somme débloquée) va déterminer le montant de vos intérêts intercalaires.
Le calcul est relativement simple : (somme débloquée pour l’appel de fonds x taux de crédit)/12.
Prenons un exemple détaillé pour illustrer :
Monsieur B. a acheté un T3 sur plan (VEFA) à Angers pour un montant de 225 000€. Il bénéficie d’un crédit immobilier au taux de 3,2% sur 25 ans.
L’ensemble des frais d’achat (frais de notaire, frais de garantie bancaire et frais dossier) s’élèvent à 7 800€.
Le coût total de l’opération immobilière s’élève donc à 232 800€ et le client a un apport de 15 000€ pour financer le projet et bénéficie de 75 000€ au titre du Prêt à Taux Zéro (PTZ). Il reste donc 142 800€ à financer au taux de 3,2%.
Le calcul des intérêts intercalaires associés aux principaux appels de fonds communiqués sera dans son cas le suivant :
– 1er déblocage à hauteur de 35% du prêt (achèvement des fondations) + frais d’achat : 78 750€ (35% de 225 000€) + 7 800€ = 86 550 €
Sur ces 86 550€, on déduit 15 000€ d’apport personnel. 71 550 € seront donc débloqués. Les 71 550€ seront débloqués prioritairement sur le PTZ ; Monsieur B. ne paiera donc pas d’intérêts intercalaires sur ce 1er déblocage et il restera 3 450€ sur le PTZ.
– 2ème déblocage à hauteur de 35% du prêt (mise hors d’eau) : (78 750€-3 450€ (le reste du PTZ)) x 3,2%) / 12 = 200€
– 3ème déblocage à hauteur de 25% du prêt (achèvement de l’immeuble) : (56 250€ x 3,2%)/12 = 150€
Le 4ème déblocage, solde de 5% (livraison de l’appartement) n’appellera pas d’intérêts intercalaires car une fois la somme totale débloquée, le remboursement des mensualités globales du prêt débute dès le mois suivant.
Partant de cet exemple, Monsieur B. aura à régler 200€/mois (+ l’assurance du prêt) entre le 2ème et le 3ème déblocage correspondant à l’achèvement de l’immeuble puis 200€ + 150€ (+l’assurance du prêt) entre le 3ème déblocage et la livraison du bien.
En effet, les intérêts intercalaires se cumulent. Mieux vaut donc : 1/ être bien accompagné et 2/, que le projet avance vite !
Une option intéressante : le différé total de remboursement
Pour éviter de régler des intérêts intercalaires, il est possible de négocier en amont avec sa banque un différé total de remboursement.
L’acquéreur n’aura ainsi rien à rembourser entre le premier déblocage de fonds et la première échéance de remboursement du prêt immobilier contracté ; il ne paiera que l’assurance du prêt durant cette période.
Dans ce cas, les intérêts sont « stockés » et payés à la livraison du bien, ce qui permet de conserver son pouvoir d’achat pendant les travaux de construction. Le revers de la médaille, vous vous en doutez, c’est que les intérêts intercalaires resteront à rembourser ; ils viendront donc augmenter le montant de vos mensualités en début de remboursement.
Le mot de Jérémy Clochepin – Associé chez Immotech Partners
« Les intérêts intercalaires apportent, nous l’avons vu, une certaine flexibilité, mais auront un impact sur le coût global de votre emprunt. C’est un point important à avoir à l’esprit pour éviter toute mauvaise surprise quand on achète en VEFA. Le plus important est d’anticiper les frais liés aux intérêts intercalaires et de les intégrer dans le calcul de votre capacité d’emprunt et l’estimation du budget dès le début de votre projet d’acquisition. En fonction de votre situation personnelle, l’impact sera en effet plus ou moins important. »