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Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) : une alternative post-Pinel à l'investissement locatif

Alors que le dispositif Pinel a pris fin en 2024, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) s’impose en 2026 comme une alternative d’investissement immobilier neuf pertinente, alliant rentabilité et engagement sociétal. Désormais accessible aux particuliers via une SCI (Société Civile Immobilière), ce dispositif reste moins connu que le LMNP, le Denormandie ou encore la loi Malraux, mais offre des avantages fiscaux majeurs, comme une TVA réduite et une exonération de taxes foncière. Quelles sont les conditions pour en bénéficier? Est-ce plus rentable que l’ancien Pinel ? Décryptage complet d’un placement qui s’impose aujourd’hui comme une option de choix pour booster votre rentabilité.

Au sommaire : 

Qu'est-ce que le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ? Définition

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif mis en place par l’État en 2014 pour dynamiser l’investissement locatif dans les zones tendues (A, Abis & B1).
Son objectif principal est de proposer des logements neufs à loyers modérés, accessibles aux ménages dont les revenus sont trop élevés pour le logement social, mais insuffisants pour le marché locatif privé traditionnel. 

Pour être éligible au dispositif LLI, le bien doit répondre à des critères précis :

  • Type de bien : Logement neufs ou assimilés neufs (VEFA, réhabilitation avec les mêmes caractéristiques que du neuf)
  • usage : Location nue à titre de résidence principale
  • Loyers : à des loyers plafonnés, inférieurs au marché libre mais supérieurs au logement social.

Le Logement Locatif Intermédiaire se positionne entre le logement social et le locatif privé, pour offrir aux jeunes actifs, familles et classes moyennes des conditions de logement abordables. Ce segment permet aux investisseurs de capter une demande stable et croissante, tout en s’inscrivant dans une logique sociale et territoriale performante. En plus de cette utilité sociétale, le dispositif LLI garantit une rentabilité et des avantages fiscaux majeurs que nous détaillerons plus bas. 

Il partage d’ailleurs plusieurs points communs avec le (feu !) dispositif Pinel, notamment le plafonnement des loyers et des ressources pour garantir l’accessibilité aux ménages ciblés. Toutefois, il s’en distingue par un engagement locatif obligatoire de 20 ans, une durée clé pour assurer une offre locative en parfaite adéquation avec la demande dans les zones les plus tendues.

Voire les programmes neufs éligibles

L'ouverture aux particuliers : les évolutions majeures du LLI depuis 2024

Avant la réforme de la loi de finances 2024, le dispositif LLI était exclusivement réservé aux acteurs institutionnels (filiales de la Caisse des Dépôts, ou à des sociétés agréées). Il est désormais accessible aux investisseurs particuliers, à condition d’acquérir le bien immobilier par l’intermédiaire d’une personne morale, comme une SCI (Société Civile Immobilière) ou une SARL de famille.

Cette évolution représente une véritable opportunité pour les investisseurs, car elle permet de concilier plusieurs avantages : 

  • Risque maîtrisé et loyers sécurisés : L’investissement cible des zones en tension où la vacance locative est quasi nulle. 
  • Rentabilité maintenue : Les plafonds de loyers ont été révisés pour préserver l’attractivité du dispositif face à la montée des prix immobilier, garantissant un rendement intéressant en 2026. 
  • Stabilité à long terme : Le développement du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est soutenu par des acteurs publics, ce qui assure une sécurité sur les volets fiscaux et réglementaires.
  • Diversification des biens : Initialement limité aux logements classiques (loués nus ou meublés), le dispositif s’est ouvert depuis 2024 aux biens situés dans des résidences de services.

Pourquoi investir en LLI en 2026 : rentabilité et opportunités

Le Logement Locatif Intermédiaire s’affirme comme la solution de référence pour les investisseurs cherchant à concilier performance et sécurité. Voici les quatres piliers qui font du LLI une opportunité majeure en 2026 : 

  1. L’alternative naturelle au dispositif Pinel : Depuis la fin du Pinel au 31 décembre 2024, le LLI prend le relais. Il offre une stabilité règlementaire portée par des structures publiques, avec un positionnement socialement responsable et des loyers encadrés mais attractifs.
  2. Une fiscalité avantageuse et indirecte : Contrairement au Pinel, le LLI ne propose pas de réduction d’impôt directe. Cependant, il combine des leviers puissants : une TVA réduite sur l’achat, une exonération de taxe foncière (selon les communes) et un rendement locatif boosté par une vacance locative quasi nulle.
  3. Un placement sécurisé en zone tendue : Les biens immobiliers sont situés là où le besoin de logement est structurel. Cette forte tension garantit une demande constante, sécurisant vos revenus locatifs et la rentabilité globale du projet sur le long terme.
  4. Un impact sociétal valorisé : Investir dans le LLI, c’est participer à l’effort collectif de logement. Cet engagement peut également s’intégrer dans une politique RSE, affichant des valeurs sociétales fortes aux côtés du rendement financier.

Le dynamisme de ce marché est prouvé par les chiffres : en 2024, la production de logements locatifs intermédiaires a progressé de 30% avec plus de 37 534 logements déclarés par rapport à 2023. Ce dispositif s’impose aujourd’hui comme le chaînon indispensable entre le logement social et le parc privé pour répondre efficacement à la crise du logement.

TVA réduite et taxe foncière : quels sont les avantages fiscaux du LLI ?

Le dispositif LLI offre des leviers fiscaux puissants qui impactent directement la rentabilité finale de l’opération. Voici les trois avantages majeurs pour l’investisseur :

  • Une TVA réduite à 10 % : Au lieu du taux normal de 20 %, vous bénéficiez d’une réduction immédiate sur le prix d’acquisition de votre bien immobilier neuf. 
  • Une exonération de taxe foncière (TFPB) : Pendant une durée de 15 à 20 ans, le coût de la taxe foncière est neutralisé. C’est un avantage de taille face à l’augmentation constante de la fiscalité locale.
  • Un prix d’achat décoté : Grâce aux mécanismes du logement intermédiaire, le prix d’achat est généralement réduit de 15 à 18 % par rapport au marché libre.
  • Le bonus « Hors Niches Fiscales » : Autre point non négligeable : contrairement à la majorité des dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, Denormandie, …), le Logement Locatif Intermédiaire n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 € par an. Cela signifie que vous pouvez cumuler un projet LLI avec d’autres stratégies fiscales, sans être limité par ce plafond.

Lire aussi : Les avantages fiscaux de l’achat immobilier neuf

Comment investir dans le Logement Locatif Intermédiaire ?

Il existe aujourd’hui trois voies principales pour accéder au marché du logement intermédiaire. Selon votre profil et vos objectifs patrimoniaux, vous pouvez privilégier l’une de ces options : 

  • L’investissement immobilier en direct (via SCI) : C’est la solution pour devenir propriétaire d’un bien physique. Comme nous l’avons précisé, cette option nécessite l’acquisition via une personne morale, le plus souvent une SCI (Société Civile Immobilière) ou une SARL de famille. Chez Immotech Partners, nous proposons des programmes labellisés LLI spécifiquement sélectionnés pour ces montages financiers, mais cela reste aujourd’hui marginal et réservé à des montages financiers particuliers.
  • Via une SCPI ou un fonds dédié : pour ceux qui souhaitent investir sans contraintes de gestion, il est possible d’acheter des parts de SCPI LLI. Ces fonds, gérés par des acteurs spécialisés (comme In’li, CDC Habitat ou d’autres foncières spécialisées) permettent de mutualiser les risques sur un parc immobilier important avec un tickets d’entrée plus accessibles.
  • À travers des promoteurs partenaires : certains promoteurs proposent des programmes intégrés en partenariat avec des organismes agréés pour flécher une partie des logements en LLI, offrant ainsi à des emplacements stratégiques en zone tendue.

Les 3 profils types pour investir dans le dispositif LLI

Le dispositif LLI répond aux besoins de plusieurs catégories d’investisseurs cherchant à sécuriser leur patrimoine en 2026 : 

  • Les anciens investisseurs en Pinel : Ceux qui souhaitent maintenir une stratégie de défiscalisation et/ou de revenus locatifs sécurisés après l’extinction du précédent dispositif.
  • Les épargnants en quête de visibilité : À la recherche de placements pérennes offrant un rendement prévisible sur le long terme.
  • Les particuliers et familles stratégiques : Souhaitant investir dans des zones à forte tension locative tout en se différenciant du marché locatif classique grâce à une offre abordable.

En résumé : comparatif dispositif LLI vs dispositif Pinel

Critères

Dispositif Pinel (2024)

Logement Locatif Intermédiaire (LLI)

Avantage fiscal

Réduction d’impôt décroissante

Avantages indirects (TVA,

TFPB, etc.)

Durée minimale

6 à 12 ans

15 ans minimum

Plafonds de loyers

Oui

Oui

Public cible

Classes moyennes

Classes moyennes

Marché locatif

Tendu

Très tendu

Gestion locative

À la charge du bailleur

A la charge du bailleur si investissement direct / A assurée par un opérateur dans le cas d’un achat via SCPI

Avec la disparition du Pinel fin 2024, le LLI émerge comme un levier pertinent pour les investisseurs souhaitant conjuguer rendement, sécurité et impact social. Encore peu connu du grand public, il gagne à être exploré, notamment via des solutions gérées, clés en main. En 2025, il pourrait bien devenir le nouveau standard de l’investissement immobilier locatif en zone tendue.

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