Les 5 garanties protectrices d’un achat en VEFA
Acheter un bien immobilier en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), c’est-à-dire “sur plan” peut sembler quelque peu effrayant de prime abord. Pourtant, ce mode d’acquisition offre de nombreux avantages, parmi lesquels des garanties particulièrement protectrices ; un vrai plus sérénité pour les acquéreurs ! De la construction à la livraison du bien immobilier, plusieurs dispositifs légaux encadrent le processus pour assurer à l’acheteur la conformité et la pérennité du logement. Découvrez comment ces garanties vous sécurisent à chaque étape de votre achat immobilier neuf.
Au sommaire :
VEFA : un achat immobilier neuf sécurisé, encadré par la loi
La VEFA, ou Vente en l’État Futur d’Achèvement, est un mode d’acquisition immobilière dans lequel l’acheteur signe un contrat pour un bien qui n’est pas encore construit ou faisant partie d’un programme immobilier neuf en cours de construction. Il réserve ainsi son futur logement et en devient propriétaire à la date de livraison définitive. L’achat en VEFA offre de nombreux avantages et plusieurs garanties encadrées par la loi, qui protègent les acquéreurs et assurent la conformité du bien immobilier jusqu’au moment de la livraison et bien au-delà, comme nous allons le voir.
Lire aussi >> 6 avantages d’un achat immobilier neuf
Quelles sont les garanties essentielles de la VEFA ?
1. La Garantie Financière d’Achèvement (GFA)
Avant même le début de la construction, la garantie financière d’achèvement est obligatoire. Elle assure que le promoteur dispose des fonds nécessaires pour mener à bien le projet. Elle doit être souscrite avec la conclusion du contrat définitif de vente. Elle est assurée par un tiers, (banque, société de caution, mutualité de cautionnement, …) habilité à accorder des crédits immobiliers. Ce garant s’engage, en cas de défaillance du promoteur, à financer l’achèvement des travaux, protégeant ainsi l’investissement de l’acquéreur.
Le notaire ne fera signer aucun acte authentique sans cette garantie souscrite par le promoteur. La GFA prend fin à l’achèvement de l’immeuble et laisse place aux garanties de construction.
À savoir : avant le 1er janvier 2015, le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) comptait une garantie intrinsèque, qui reposait sur les capacités financières du promoteur lui-même. Cependant, depuis l’ordonnance N°2013-890 du 3 octobre 2013 et le décret N°2016-359 du 25 mars 2016, cette garantie a été supprimée du CCH et interdite pour toute demande de permis de construire déposée après le 1er janvier 2015. Désormais, seule la garantie extrinsèque est obligatoire.
2. La Garantie de Parfait Achèvement
Cette garantie couvre tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage, qu’il s’agisse de défauts de construction ou de défauts de conformité apparents. Elle est valable 1 an à compter de la réception des travaux.
Pour activer cette garantie, l’acquéreur doit signaler les défauts constatés dans le procès-verbal de réception des travaux ou par voie de notification écrite au promoteur après la livraison. Ce dernier est alors tenu de corriger les désordres signalés dans les délais impartis.
Toutes les malfaçons notées sur le procès-verbal, comme les vices cachés dénoncés dans l’année qui suit la réception des travaux par l’intermédiaire d’un courrier adressé par lettre recommandée, sont couvertes par la garantie de parfait achèvement.
3. La garantie biennale
Aussi appelée garantie de bon fonctionnement, elle est valable 2 ans à partir de la réception des travaux. Concrètement, elle couvre les équipements dissociables de l’ouvrage, c’est-à-dire ceux qui ne font pas corps avec les fondations, les murs porteurs ou la toiture. Ces éléments peuvent être déposés, démontés ou remplacés sans détériorer ni enlever de matière de l’ouvrage.
Exemples d’éléments couverts :
- Double vitrage
- Portes-fenêtres
- Volets
- Radiateurs
⚠️ Attention : certains éléments ne sont pas couverts par la garantie biennale, car ils ne sont pas considérés comme destinés à fonctionner. C’est le cas de :
- La moquette
- La peinture
- L’enduit
- Le carrelage
4. La garantie décennale / dommages-ouvrages
La garantie décennale est obligatoire dès la déclaration d’ouverture du chantier. Le promoteur la souscrit pour le compte de l’acquéreur, et son coût est inclus dans le prix de vente. Il est donc essentiel de vérifier que cette souscription a bien été effectuée.
L’assurance dommage-ouvrage de la garantie décennale prend effet à l’expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception des travaux, et dure ensuite neuf ans. Souscrite par le promoteur, elle permet de financer rapidement les réparations couvertes par la garantie décennale, sans attendre une décision de justice. Cette assurance bénéficie aux acquéreurs en cas de sinistre grave.
La garantie décennale couvre les éléments d’équipements indissociables du bâtiment, c’est-à-dire ceux dont le démontage ou le remplacement détériorerait l’ouvrage qu’ils équipent, tels que :
- Les canalisations encastrées,
- Les installations de plomberie,
- Les installations de chauffage central.
Elle s’applique à tous les dommages compromettant la solidité et l’étanchéité du bâtiment ou le rendant impropre à l’usage prévu, par exemple :
- Affaissement des fondations,
- Défaut d’étanchéité,
- Défaut général de ventilation,
- Problèmes de charpente,
- Toiture défectueuse.
Avant la livraison du bien, la réception des travaux a lieu entre le promoteur et les entrepreneurs ayant réalisé la construction. Le promoteur doit ensuite transmettre aux acquéreurs les procès-verbaux de réception des travaux, listant les éventuels dommages ou malfaçons constatés.
Enfin, la garantie décennale est transmissible aux propriétaires successifs en cas de revente de l’appartement. Elle reste valable pendant un délai total de dix ans à compter de la réception des travaux.
5. La garantie phonique
La garantie phonique, qui est en lien avec la Garantie de Parfait Achèvement, assure une isolation acoustique conforme aux normes en vigueur et s’applique pendant un an, après la réception des travaux. Elle impose au promoteur de respecter les exigences de la réglementation environnementale RE 2020 en matière d’isolation sonore. Si le logement présente des défauts d’isolation dépassant les seuils réglementaires, l’acquéreur peut demander des corrections auprès du promoteur.
Depuis 1996, la NRA (Nouvelle Réglementation Acoustique) fixe des seuils d’isolation phonique à respecter pour protéger les acheteurs des nuisances sonores extérieures (rue, gare, etc.) comme intérieures (voisinage, parties communes, etc.).
Vous souhaitez acheter en VEFA ? ⤵
Vous l’aurez compris, ces différentes garanties offrent une protection juridique et financière aux acheteurs de logements neufs, garantissant la conformité, la qualité et la pérennité de leur investissement immobilier. Grâce à ces dispositifs, l’achat en VEFA émerge comme une solution sécurisée sur le plan légal et sécurisante pour l’acheteur.
💬 Besoin d’un accompagnement personnalisé ? Echangez avec l’un de nos conseillers pour sécuriser votre projet immobilier !