Comment évaluer et calculer sa capacité d'emprunt ?
La capacité d’emprunt est une notion clé à connaître pour toute personne souhaitant financer un projet immobilier. Elle correspond à la somme maximale qu’une banque est disposée à prêter en fonction des revenus, des charges et de la situation financière de l’emprunteur. Aujourd’hui, arrêtons-nous sur les facteurs à prendre en compte pour bien évaluer votre situation personnelle et mieux comprendre comment calculer votre capacité d’emprunt. En complément, nous vous proposons également de découvrir quelles solutions pourront venir optimiser votre financement si besoin.
Au sommaire :
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
Pour commencer, une petite définition pour bien comprendre de quoi on parle. La capacité d’emprunt, c’est la limite financière à ne pas dépasser pour contracter un prêt immobilier tout en conservant une situation budgétaire saine. Elle est déterminée par plusieurs éléments, notamment :
- Vos revenus mensuels : c’est-à-dire vos salaires, pensions, revenus locatifs, etc.
- Vos charges fixes : correspondant à vos loyers, crédits en cours, pensions alimentaires, assurances, etc.
- Votre taux d’endettement : généralement limité à 35 % de vos revenus nets (assurances incluses), selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière.
- Votre reste à vivre : c’est le montant restant pour couvrir les dépenses courantes, après règlement de toutes les charges.
Comment calculer sa capacité d’emprunt ?
Taux fixe ou taux variable : lequel choisir ?
En soi, rien de compliqué ici. Pour estimer votre capacité d’emprunt dans le cadre d’un achat immobilier, il vous faudra faire le point sur vos revenus mensuels nets, vos charges mensuelles et appliquer le taux d’endettement maximum, tout en prenant en compte la durée souhaitée – ou possible – du prêt immobilier.
Pour ce faire, voici une méthode simple :
1. Calculez vos revenus mensuels nets avant impôts : additionnez tous les revenus fixes et récurrents.
2. Calculez vos charges mensuelles fixes : incluez vos crédits en cours et toutes vos dépenses obligatoires récurrentes (loyers, y compris leasing, LOA, LLD, remboursements de mensualités de prêts, …).
3. Appliquez le taux d’endettement maximum à vos revenus nets mensuels et trouvez le montant maximum de votre mensualité de remboursement selon la formule :
(Revenus nets × 35 %) – Charges fixes mensuelles = Montant maximal de la mensualité de crédit
4. Prenez en compte la durée et le taux d’intérêt du prêt : la capacité d’emprunt sera influencée par la durée de remboursement (souvent entre 15 et 25 ans) et le taux d’emprunt accordé par la banque.
Besoin d’un exemple concret pour illustrer ?
- Revenus nets mensuels : 4 428 €
- Charges mensuelles : 500 €
- Taux d’endettement maximum : 35 %
La mensualité maximale de votre crédit immobilier sera de : (4 428 × 35 %) – 500 soit 1 050 €.
Avec une mensualité de 1 050 €, vous pouvez emprunter environ 180 000 € sur 20 ans à un taux fixe de 3,5 %. Si les taux venaient à baisser à hauteur de 2%, vous pourriez emprunter jusqu’à 210 000€ sur la même durée de prêt.
Le mot d’Alexandre, CEO d’Immotech Partners
« Eh oui, voilà pourquoi on préfère toujours quand les taux sont bas ! Dans un marché où les taux restent élevés, comparativement à ce que l’on avait pu connaître entre 2016 et 2021 avec des taux autour de 1-1,5% sur 20 ans, la capacité d’emprunt est forcément plus restreinte pour de nombreux ménages. Il faut donc mettre en place de nouvelles approches et activer d’autres leviers en complément du prêt bancaire pour financer les projets immobiliers. C’est là que travailler avec nous devient particulièrement intéressant : on s’occupe de tout, avec vous, pour vous ! »
Quels sont les facteurs qui influencent la capacité d’emprunt ?
Vous l’aurez en partie compris à travers notre exemple, plusieurs éléments peuvent faire varier votre capacité d’emprunt dont, en premier lieu, le taux d’intérêt. Un taux bas viendra augmenter la somme empruntable sur une durée équivalente, le montant des intérêts à rembourser étant de fait réduit.
L’âge et la situation familiale sont également des critères qui peuvent impacter le montant des assurances emprunteur et faire varier le montant total du crédit à la hausse ou à la baisse (assurance sur une ou deux têtes, risques de santé jugés comme potentiellement plus élevés avec l’âge ou selon une condition de santé particulière, etc.).
Enfin, l’apport personnel va entrer en jeu ; un apport élevé viendra en effet réduire le besoin de financement et donc le montant du prêt. Un prêt moins important, ce sont aussi moins d’intérêts associés et moins de risques à couvrir en assurances de prêt immobilier.
Les options à connaître pour optimiser le financement d’un projet immobilier
Même si votre capacité d’emprunt est limitée, vous pouvez monter un dossier de financement de votre projet immobilier en vous appuyant sur différents dispositifs d’aides pour accéder à la propriété. Pensez par exemple à ces quelques pistes pour renforcer votre dossier (on en a d’autres en stock, contactez-nous ! 😉) :
1. Augmenter votre apport personnel
Un apport supérieur à 10 % du prix du bien est souvent apprécié par les banques, notamment dans le cas des primo-accédants. Vous pouvez mobiliser :
- Une épargne personnelle (Livret A, PEL) ;
- Une épargne d’entreprise (PEE, PERCO pour l’achat d’une résidence principale) ;
- Une aide familiale ou une donation, qu’on n’hésitera pas à réaliser devant notaire si besoin.
2. Se renseigner sur les prêts aidés
Certains dispositifs que nous évoquons régulièrement sur notre site peuvent vous aider à financer une partie de votre projet, sous certaines conditions de revenus ou d’implantation géographique notamment :
- Prêt à taux zéro (PTZ) : le dispositif star pour l’achat d’un bien neuf ou ancien avec travaux, sous conditions de ressources.
- Prêt Action Logement : un dispositif réservé aux salariés du secteur privé.
- Prêts aidés régionaux : il s’agit d’aides locales qui ont pour objectif de faciliter l’accès à la propriété dans certaines zones en développement grâce à l’apport de financements complémentaires.
Certaines banques proposent également de manière récurrente des offres commerciales temporaires. Avec un peu d’expérience, on en connaît la saisonnalité. Nous saurons vous en faire profiter. 😉
Petit exemple d’un financement avec et sans PTZ pour l’achat d’une résidence principale…
Imaginons un couple :
- Revenus nets mensuels : 6 400 €
- Charges mensuelles : 300 € de crédit consommation, ainsi qu’un loyer de 1 300€, mais que nous ne prendrons pas en compte ici pour l’achat d’une résidence principale car cette charge n’existera plus)
- Taux d’endettement maximum : 35 % des revenus soit 2 240€
- 2 enfants
La mensualité maximale du crédit immobilier de ce couple sera de : 2 240 € – 300€ soit 1940€.
Sans PTZ, avec une mensualité de 1 940 €, le couple pourra emprunter environ 370 000 € sur 25 ans à un taux fixe de 3,4%. Si les taux venaient à baisser à hauteur de 2,5%, leur capacité d’emprunt s’élèverait à 406 000€ sur la même durée de prêt.
Et avec PTZ, qu’est-ce que ça nous donnerait ?
La mensualité maximale du crédit immobilier serait toujours de 1940€. En revanche, avec cette même mensualité, et pour un achat en Ile-de-France (n’oublions pas qu’ils ont 2 enfants et seraient donc 4 occupants dans le logement visé), ils pourraient emprunter environ 429 000 € sur 25 ans à un taux fixe de 3,4 % grâce au 126 000€ de PTZ de l’état. Soit près de 60 000€ de capacité d’emprunt supplémentaire, sans augmentation des mensualités ! C’est fou, non ?
On vous en dit plus dans cet article sur toutes les subtilités du Prêt à taux Zéro.
3. Allonger la durée du prêt
Une durée de remboursement plus longue va mécaniquement venir faire baisser les mensualités et peut vous permettre de réaliser votre projet d’achat de résidence principale en limitant les contraintes financières. En revanche, le taux d’intérêt du prêt sera en miroir plus élevé, ce qui viendra augmenter le coût total du crédit. C’est un choix à étudier : plus de pouvoir d’achat et une meilleure qualité de vie à un moment où vous en avez réellement besoin ou recherche d’un investissement global moins conséquent ?
De même, si votre achat s’inclut dans un projet d’investissement. Une mensualité moins élevée pourra vous permettre de voir votre crédit entièrement couvert et financé par le locataire de votre bien immobilier (pas d’effort financier de votre part), mais pourra impacter la rentabilité globale de votre projet.
4. Acheter un bien immobilier à plusieurs
C’est une pratique encore peu courante en France mais parlons-en. En vous associant à un proche ou à un partenaire, vous augmentez vos revenus cumulés et votre capacité d’emprunt globale. Il est également possible de penser un investissement immobilier à travers une SCI (Société Civile Immobilière), mais nous y reviendrons dans un prochain article.
Calculer sa capacité d’emprunt est une étape essentielle pour bien préparer un projet immobilier. En connaissant vos limites financières et en explorant les solutions de financement complémentaires, vous maximisez vos chances de concrétiser votre rêve d’accès à la propriété ou d’investissement dans l’immobilier. N’hésitez pas à nous consulter pour optimiser votre dossier de financement et obtenir les meilleures conditions de prêt pour acheter dans le neuf.