Comment bien choisir son local commercial pour un investissement rentable ?
Dans notre précédent article, nous avons vu pourquoi investir dans un local commercial pouvait constituer une alternative intéressante à l’investissement locatif résidentiel. Rendement potentiel attractif, bail commercial, répartition de certaines charges, indexation des loyers ou encore possibilités de diversification patrimoniale : le potentiel est réel, mais entre deux locaux commerciaux, les perspectives peuvent être radicalement différentes. Prêts pour un petit tour d’horizon des bonnes pratiques à avoir en tête pour bien choisir un local commercial en immobilier neuf ?
Au sommaire :
Commençons par un peu de contexte…
Un commerce situé à proximité immédiate d’une gare, un local au pied d’un programme résidentiel neuf ou une boutique installée dans une rue secondaire d’un centre-ville ne répondent ni aux mêmes usages, ni aux mêmes flux, ni aux mêmes besoins. Et selon nous, c’est la première règle à retenir : un bon investissement commercial ne se résume jamais à un rendement affiché. Pour choisir un local commercial rentable, il faut chercher le bon équilibre entre emplacement, zone de chalandise, activité potentielle, caractéristiques techniques du local, niveau de loyer et prix d’acquisition. Voyons un peu comment procéder pour bien choisir son local commercial et réussir son investissement.
10 points à évaluer pour un investissement rentable dans un local commercial
1. Sélectionner le bon emplacement : le critère n°1 pour choisir un local commercial
On a de cesse de vous le répéter : l’emplacement est souvent la clé d’un achat ou d’un investissement immobilier, et ce d’autant plus lorsqu’il s’agit de murs commerciaux. Pour le commerçant qui louera votre local, l’adresse ne représente pas seulement un cadre de travail. Elle peut directement influencer son chiffre d’affaires. Le site Entreprendre du Service Public rappelle d’ailleurs que le choix de l’emplacement est crucial pour la réussite d’une activité. Pour un investisseur, acheter un local commercial revient donc aussi à acheter un potentiel de fréquentation, donc une certaine garantie d’activité commerciale ensuite.
A noter aussi que tous les emplacements ne répondent pas aux mêmes besoins. Par exemple, un local situé à proximité d’une gare pourra profiter de flux importants aux heures de pointe. Une boulangerie, un point de restauration rapide ou certains services pourront y trouver une clientèle régulière. Un local situé au cœur d’un quartier résidentiel disposera parfois de moins de passage ponctuel, mais d’une clientèle de proximité particulièrement fidèle. Un centre-ville peut offrir davantage de visibilité et une forte concentration de commerces et de services, mais aussi, de fait, davantage de concurrence. Enfin, un local situé dans un quartier neuf en développement présente une équation différente : sa clientèle potentielle n’est pas forcément entièrement présente au moment de l’investissement, il faut donc évaluer le potentiel futur du quartier. Nous y reviendrons plus en détail un peu plus bas dans cet article.
Pour résumer, cherchez donc avant tout l’endroit où se trouve la clientèle adaptée aux activités que votre local pourra accueillir.
2. Analyser la zone de chalandise avant d’investir
C’est l’une des notions clés de l’immobilier commercial (ou d’une implantation commerciale, plus largement). La zone de chalandise correspond au territoire dans lequel se trouve la clientèle potentielle d’un commerce. Sa taille et sa composition varient évidemment selon l’activité.
Une boulangerie travaille principalement avec une clientèle très locale au cœur d’un quartier résidentiel mais profite de flux de passage au sein d’une gare. Une auto-école recherchera notamment une population jeune et une bonne accessibilité, autour des gares et des établissements scolaires notamment. Une activité spécialisée pourra quant à elle attirer des clients venus de plusieurs quartiers, voire de plusieurs communes. L’erreur serait donc d’étudier uniquement le local sans étudier le potentiel alentour.
Ok, mais quels indicateurs regarder ?
Avant d’acheter, posez-vous notamment les questions suivantes :
- Combien de personnes vivent dans le quartier ?
- La population augmente-t-elle ?
- Quel est son profil (familles, étudiants, actifs, seniors) et son pouvoir d’achat ?
- Existe-t-il des établissements scolaires à proximité ?
- Une gare, un métro ou un tramway ?
- Des bureaux ou un bassin d’emploi ?
- Un hôpital ou un pôle médical ?
- Combien de logements vont être construits dans les prochaines années ?
- Quels commerces existent déjà ?
- Certains locaux restent-ils durablement vacants ?
- Quels sont les flux piétons et automobiles ?
- Le quartier est-il animé uniquement en journée ou également le soir et le week-end ?
Les données de l’Insee, notamment sa Base permanente des équipements, permettent par exemple d’identifier la présence de nombreux commerces, services, établissements scolaires ou équipements sur un territoire. Ces informations peuvent compléter une visite de terrain et une analyse locale. A cette occasion, essayez de visualiser qui passe devant le local, à quel moment de la journée et pour quelle raison. C’est souvent une bien meilleure question que : « Combien coûte le mètre carré ? » pour évaluer la rentabilité potentielle du bien.
3. Dans l’immobilier neuf, anticiper la zone de chalandise de demain
Cette logique prend encore plus d’importance lorsqu’on investit dans un local commercial situé dans un quartier neuf ou en renouvellement urbain. En effet, au moment de l’acquisition, une partie de la clientèle future peut tout simplement ne pas encore être arrivée si tous les logements n’ont pas été livrés ou vendus.
Mais projetez-vous ! Les nouveaux logements sont en construction, une station de tram ou de métro doit entrer en service, l’ouverture d’une école ou d’un équipement public est programmée à court terme ? Si les espaces publics sont en cours d’aménagement, il est fort à parier que de nouveaux flux de clientèle vont émerger progressivement au sein du quartier. C’est ce que l’on observe dans certaines opérations franciliennes, autour par exemple du développement du Grand Paris Express ou encore du hub technologique du Plateau de Saclay. Pour un investisseur, ce type d’environnement impose parfois de raisonner à horizon de cinq ou dix ans.
Lire aussi : « Comment choisir son programme immobilier neuf »
4. Choisir quelle activité privilégier selon l’environnement du local
Il n’existe évidemment aucune règle absolue ; une étude de marché reste indispensable. Mais certains environnements génèrent des besoins assez prévisibles.
- Près d’une gare : répondre aux flux quotidiens
Une gare ou une station de métro génère une clientèle composée notamment d’actifs, d’étudiants et de voyageurs. Les activités répondant à des besoins rapides ou récurrents peuvent y trouver leur place : boulangerie et snacking, café, restauration rapide, pressing, ou encore agence bancaire. Le principal avantage est la régularité potentielle des flux.
Mais attention : un fort passage ne suffit pas. Il faut vérifier le côté de la rue emprunté par les voyageurs, la visibilité depuis la sortie de gare, les cheminements piétons et la concurrence immédiate. Deux locaux situés à 150 mètres l’un de l’autre peuvent ainsi avoir des potentiels très différents.
- Près d’un lycée ou d’un campus : répondre aux besoins d’une population de jeunes adultes
Autour d’un lycée ou d’un établissement d’enseignement supérieur, certaines activités peuvent naturellement bénéficier d’une clientèle importante : boulangerie et restauration rapide, petite épicerie, auto-école, téléphonie ou services à destination des étudiants.
Mais ces emplacements présentent aussi leurs contraintes : un pouvoir d’achat plus limité, une plus forte saisonnalité liée aux vacances scolaires ou une fréquentation concentrée sur certaines plages horaires spécifiques.
- Près d’un hôpital ou d’un pôle médical : profiter d’un écosystème particulier
Un établissement hospitalier génère plusieurs types de flux : des patients, des visiteurs, des professionnels de santé et des prestataires (ambulanciers, représentants, réparateurs, services de sécurité ou de nettoyage, etc.).
Selon l’environnement et la réglementation applicable, des activités liées à la santé et au paramédical (pharmacie, optique, cabinet de kiné ou d’infirmier, …), aux services ou à la restauration peuvent donc y trouver un marché intéressant.
Il faudra néanmoins bien distinguer local commercial et local professionnel, notamment pour les activités libérales ; en effet, une activité libérale relève généralement d’un bail professionnel plutôt que du bail commercial classique.
- Dans un quartier résidentiel : miser sur les besoins du quotidien
Dans un quartier essentiellement résidentiel, la clientèle n’est pas forcément constituée d’un flux de passage massif. En revanche, elle est présente chaque jour, ce qui garantit aux commerces et services de proximité un flux régulier de clients. En pied d’immeuble, on pourra donc envisager la location du local commercial pour des activités de boulangerie, salon de coiffure, supérette, pharmacie, crèche, services à la personne ou encore restauration de quartier.
Dans un programme neuf accueillant plusieurs centaines de nouveaux habitants, la question devient alors très concrète : quels besoins du quotidien ne sont pas encore satisfaits dans le quartier ? C’est parfois là que se trouve la meilleure opportunité.
5. Choisir un bail « toutes activités » ou spécialisé ?
Lorsque vous investissez dans un local commercial, un autre élément mérite toute votre attention : la destination du bail. Le contrat indique les activités que le locataire est autorisé à exercer dans les lieux et ce point peut avoir un impact direct sur la possibilité de relouer le local.
Un local pouvant accueillir différentes activités offre potentiellement un bassin de locataires plus important qu’un local réservé à une activité extrêmement spécifique, d’où l’intérêt apparent des baux dits « tous commerces » ou « toutes activités ». Il faut toutefois être prudent avec cette formulation car même lorsque le bail autorise différentes activités, le local ne peut pas forcément accueillir n’importe quel commerce.
Il faut notamment tenir compte de différentes contraintes :
- règlement de copropriété ;
- règles d’urbanisme ;
- nuisances générées ;
- caractéristiques techniques du local ;
- règles applicables aux établissements recevant du public ;
- éventuelles autorisations nécessaires.
La restauration constitue un bon exemple ; l’activité implique par exemple des contraintes propres liées aux équipements techniques, aux normes d’hygiène, au traitement des déchets et aux nuisances. Autrement dit « toutes activités » juridiquement ne signifie pas « toutes activités possibles techniquement ».
6. Regarder les caractéristiques du local commercial : surface, vitrine, accès, extraction…
Autre élément à avoir en tête : un bon emplacement ne compense pas toujours un local mal conçu. Avant d’investir, analysez donc ses caractéristiques avec le regard du futur exploitant.
- La configuration
Un local parfaitement rectangulaire et facilement aménageable peut être plus intéressant qu’une surface supérieure mais mal distribuée ou plus contrainte. Regardez notamment : la présence éventuelle d’une réserve, la hauteur sous plafond, les poteaux ou contraintes structurelles ou encore les accès du local.
- La vitrine
La longueur de façade et la visibilité sont particulièrement importantes pour les activités recevant une clientèle. Une grande vitrine permettra à votre locataire de gagner en visibilité, en attractivité (enseigne, communication) et de profiter d’une meilleure luminosité. Un local d’angle peut également bénéficier d’une exposition particulièrement intéressante, avec une double façade.
- Les équipements techniques & accès
Selon l’activité, certains équipements peuvent devenir absolument déterminants. Pensez par exemple à l’arrivée et l’évacuation d’eau, la puissance électrique disponible, la présence d’un système de ventilation, de climatisation ou d’extraction des fumées. Regardez également la possibilité d’aménager un local de stockage, de recevoir aisément les livraisons (stationnement dédié ou facile à proximité), d’accueillir des PMR.
Avant d’acheter, demandez-vous combien d’activités différentes pourraient raisonnablement louer ce local sans que vous ayez à engager de travaux disproportionnés ; c’est le réflexe investisseur à ne pas négliger. Plus la réponse est large, plus vous réduisez votre risque de vacance future et maîtrisez la rentabilité de votre investissement.
7. Étudier la concurrence et les commerces voisins
La concurrence n’est pas toujours un mauvais signal. Une rue regroupant plusieurs restaurants peut être devenue une destination de restauration très fréquentée. Plusieurs enseignes de prêt-à-porter peuvent créer une véritable polarité commerciale. Mais il convient d’être vigilants et de s’assurer que chacun touche une population légèrement différente.
À l’inverse, l’absence totale de commerce dans un quartier ne constitue pas automatiquement une opportunité extraordinaire. Elle peut signifier qu’un besoin n’est effectivement pas encore couvert mais aussi qu’il n’existe pas suffisamment de demande ou de flux pour faire vivre certaines activités. D’où l’importance de bien analyser la logique globale du secteur.
Aussi, nous l’avons vu, certaines activités se renforcent mutuellement : un pôle médical peut soutenir une pharmacie ou des activités paramédicales. La présence d’entreprises ou de bureaux peut dynamiser la restauration du midi. Un établissement scolaire crée des flux utiles à certaines activités alimentaires ou de services. Un nouveau quartier résidentiel génère progressivement une demande pour les commerces du quotidien. En résumé, le local commercial doit être considéré comme une pièce du puzzle qu’est l’écosystème du quartier.
8. Anticiper la vacance commerciale : un indicateur à ne jamais ignorer
Lors de vos visites, regardez la dynamique à l’œuvre au niveau des commerces. Un ou deux locaux disponibles ne signifient rien à eux seuls, mais une succession de rideaux baissés est rarement un excellent signal et mérite une enquête plus approfondie quant aux raisons de cette inactivité (loyers trop élevés, manque de fréquentation, réhabilitation en cours, problèmes d’accessibilité, …). En effet, la vacance commerciale peut rapidement impacter le rendement de votre projet.
9. Vérifier que le loyer potentiel est réaliste
Vous avez trouvé un bel emplacement, un quartier dynamique et un local bien conçu ? Reste un point décisif : le prix. Car la rentabilité d’un local commercial se construit à partir de deux données essentielles : ce que vous payez et ce que le marché permettra réellement de louer.
On parle souvent d’une rentabilité brute entre 5 et 8% pour les locaux commerciaux. Oui, mais… Si le loyer réellement accepté par les entreprises du secteur est plus bas qu’escompté, ou si la vacance se révèle plus importante que prévu, le rendement peut rapidement baisser, et la rentabilité avec lui.
10. Calculer un rendement réaliste en intégrant la vacance
La vacance est donc un point à ne pas omettre dans les calculs. En effet, bien que le bail soit en général conclu pour 9 ans, il peut être rompu au bout de 3 ou 6 ans, sans compter une éventuelle défection de votre locataire (faillite, incapacité de paiement des loyers, etc.) si le projet n’a pas été bien pensé.
Prenons l’exemple d’un local acquis pour 200 000 €, loué 1 300 €/mois. Sa rentabilité brute théorique atteint 7,8 % lorsqu’il est loué toute l’année. Avec un mois de vacance, elle tombe à 7,15 % et, avec trois mois sans locataire, à 5,85 % soit 2 points de moins. Cet écart significatif montre pourquoi le risque de vacance doit être intégré dès l’analyse de l’investissement.
Et comme nous l’avons vu, un local très spécialisé peut être plus long à relouer qu’un local adapté à plusieurs types d’activités ; la facilité de relocation doit faire partie du calcul dès l’acquisition.
[Votre checklist] Bien choisir un local commercial pour un investissement réussi
Avant de vous engager, vérifiez au minimum :
- l’emplacement précis du local ;
- les flux piétons et automobiles ;
- la visibilité depuis la rue ;
- l’accessibilité et les transports ;
- la population de la zone de chalandise ;
- son évolution démographique ;
- les logements et équipements programmés ;
- les commerces déjà présents ;
- le niveau de vacance commerciale ;
- les activités susceptibles de fonctionner dans le quartier ;
- les activités autorisées par le bail et les règles applicables ;
- le règlement de copropriété ;
- la surface et la configuration du local ;
- le linéaire de vitrine ;
- les équipements techniques ;
- la présence éventuelle d’une extraction ;
- les accès livraison ;
- le loyer réellement pratiqué sur le marché ;
- les charges restant au propriétaire ;
- le coût total de l’investissement ;
- le rendement avec un scénario réaliste de vacance ;
- la facilité avec laquelle le bien pourra être reloué.
Le meilleur local commercial n’est pas nécessairement celui qui affiche le rendement théorique le plus élevé. C’est celui qui parvient à réunir un emplacement adapté, une demande réelle, une bonne visibilité, des caractéristiques techniques suffisamment polyvalentes et un niveau de loyer compatible avec l’économie du futur locataire.
Dans l’immobilier neuf, une variable supplémentaire entre en jeu : le potentiel futur du quartier. Dans certaines villes franciliennes en développement, investir aujourd’hui dans un local en pied d’immeuble peut permettre de se positionner sur une zone dont la population, les infrastructures et les usages vont évoluer dans les prochaines années.
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