Appels de fonds en VEFA : tout ce qu’il faut savoir pour anticiper sereinement votre achat immobilier neuf
Lors d’un achat immobilier neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), différents appels de fonds rythment l’opération immobilière. Ces appels correspondent aux paiements que l’acquéreur effectue – le plus souvent progressivement -, au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Que se passe-t-il quand on signe pour l’achat d’un bien lorsque le programme est déjà avancé ? Comment bien anticiper mes échéances financières ? A quel moment doit-on payer quoi, dans les faits ? Dans cet article, on vous dit tout sur le fonctionnement des appels de fonds, pour une expérience d’acquisition toute en sérénité, comme on l’aime !
Au sommaire :
- Appel de fonds : de quoi s’agit-il exactement ?
- Le déroulé « classique » des appels de fonds étape par étape
- Les sommes appelées varient selon le moment où vous achetez
- Tableau récapitulatif appels de fonds : tout comprendre en un clin d’œil
- 5 clés pour bien anticiper vos appels de fonds
- [Focus Crédit immobilier] Quand commence-t-on à payer les mensualités ?
Appel de fonds : de quoi s’agit-il exactement ?
Commençons par une petite explication. L’appel de fonds est, par définition, une demande de paiement émise par le promoteur et validée par le notaire pour le cas du 1er déblocage, qui correspond à une étape juridiquement reconnue de la construction.
Chaque appel de fonds atteste que le programme immobilier a atteint un stade précis (achèvement des fondations du bâtiment, mise hors d’eau, mise hors d’air, …). Chacune des étapes de la construction doit pouvoir être constatée par un professionnel (architecte, maître d’ouvrage, notaire). L’appel de fonds correspondant à l’étape est alors activé, et les acquéreurs se doivent de verser au promoteur la somme appelée, dans les délais impartis.
A noter : les appels de fonds sont encadrés par le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), ce qui garantit une certaine transparence sur les montants seuils (en pourcentage du prix du bien) pouvant être appelés.
Le déroulé « classique » des appels de fonds étape par étape
Pour bien contextualiser, voyons tout d’abord à quoi ressemble le rythme théorique des paiements pour un achat sur plan. Dans ce cas, on imagine par exemple l’achat en VEFA d’un appartement alors que la construction du bâtiment démarre tout juste.
Comme nous l’indiquions plus haut, ces pourcentages sont des plafonds légaux. Le promoteur peut appeler moins, mais jamais plus. Au total, selon l’article R261-14 du CCH, les paiements ou dépôts ne peuvent donc excéder :
- 35% du prix du bien à l’achèvement des fondations ;
- 70% à la mise hors d’eau ;
- 95% à l’achèvement de l’immeuble.
Le solde est payable lors de la mise à disposition de l’appartement ou du local (livraison).
Les sommes appelées varient selon le moment où vous achetez
Si vous achetez très tôt dans le projet, vous allez suivre tout le cycle classique des appels de fonds présenté à l’instant.
En revanche si vous achetez votre bien immobilier tardivement, alors que le projet de construction est déjà avancé, vous devrez verser immédiatement toutes les sommes correspondant aux étapes déjà franchies. Cela peut donc représenter une somme importante à décaisser rapidement : un point à bien avoir à l’esprit et/ou à gérer avec l’établissement émetteur du crédit immobilier.
Prenons un exemple : vous signez l’acte notarié alors que le bâtiment est déjà hors d’eau. Le promoteur peut alors appeler en une fois les fonds correspondant aux étapes suivantes :
- Jusqu’à 35 % (fondations achevées)
- Jusqu’à 35% (mise hors d’eau)
Soit jusqu’à 70 % du prix d’achat du bien à verser dès la signature.
Tableau récapitulatif des appels de fonds : tout comprendre en un clin d’œil
Combien devrez-vous payer selon le moment où vous achetez ? Pour y voir tout à fait clair, nous avons créé pour vous un tableau tout simple mais bien efficace pour repérer en 1 clin d’œil les montants potentiellement dus selon l’avancement réel du chantier au moment de votre réservation. Ainsi, vous pourrez visualiser immédiatement l’impact du moment d’achat sur votre trésorerie !
5 clés pour bien anticiper vos appels de fonds
Pour vivre un achat immobilier neuf sans mauvaise surprise, voici quelques bons réflexes à adopter :
- Vérifier la présence d’un état d’avancement ACTUALISÉ du programme dans le projet d’acte ou les annexes, avant la signature de l’acte notarié.
- Vérifier la cohérence avec les appels de fonds déjà émis.
- Informer votre banque à chaque appel de fonds pour une vision claire du calendrier.
- S’assurer que le RIB présent dans l’appel de fonds est bien identique à celui figurant dans l’acte authentique. Il s’agit en effet du RIB du compte centralisateur avec la GFA (Garantie Financière d’Achèvement).
- Se faire accompagner pour éviter les retards sur le paiement et erreurs d’interprétation.
La lecture d’un échéancier VEFA peut se révéler assez technique. N’hésitez pas à nous solliciter !
[Focus Crédit immobilier] Quand commence-t-on à payer les mensualités ?
Petit rappel : dans le cas de l’achat d’un logement neuf, le déblocage de votre prêt immobilier se fait en plusieurs étapes. En payant des intérêts intercalaires liés aux différents déblocages de fonds, – au rythme de l’avancée du chantier et des appels de fonds, comme nous venons de le voir -, vous retardez le début du remboursement de votre prêt immobilier, afin de le faire coïncider avec votre emménagement dans votre nouveau logement. Vous ne payez avant cette date que des intérêts portant sur la fraction du capital déjà débloqué, au taux de votre crédit immobilier. Ces frais viennent s’ajouter au coût global de votre crédit.
Les appels de fonds ne doivent pas être une source de stress ou d’intranquillité pour l’acquéreur. Pour cette raison, nous aidons chaque client à :
- comprendre l’échéancier et sa logique réglementaire,
- simuler les montants restants selon l’avancement réel du projet,
- anticiper les demandes de déblocage du promoteur,
- relever les erreurs ou incohérences,
- sécuriser les échanges avec le promoteur et la banque.
Notre objectif ? Vous permettre d’avancer sereinement dans votre acquisition, avec une parfaite visibilité sur les montants et les échéances à venir.
Les appels de fonds sont le fil conducteur financier d’un achat immobilier neuf. En comprendre le fonctionnement, c’est se donner les moyens d’un parcours d’acquisition fluide, maîtrisé et sans surprise. Vous avez désormais toutes les clés pour anticiper les appels de fonds à venir en fonction de l’avancement de votre programme immobilier pour une expérience d’achat sans mauvaise surprise !