Acheter un local commercial pour exercer une activité professionnelle

Lorsque l’on recherche des locaux pour exercer son activité professionnelle, la location apparaît souvent spontanément comme la solution la plus simple. Elle permet en effet de s’installer sans mobiliser un capital trop important et offre une certaine souplesse, notamment lorsque l’activité démarre ou que ses besoins sont susceptibles d’évoluer à court ou moyen terme. Néanmoins, dès lors que l’entreprise dispose d’une activité pérenne et envisage de s’implanter durablement, l’acquisition des locaux professionnels peut présenter plusieurs avantages économiques, opérationnels et patrimoniaux.

1^er avantage : constituer un patrimoine plutôt que de verser un loyer

Le premier intérêt de l’acquisition d’un local commercial pour y exercer une activité professionnelle réside dans la constitution progressive d’un patrimoine immobilier. C’est exactement la même idée que lorsque l’on décide d’acquérir un appartement ou une maison pour en faire sa résidence principale, plutôt que de « jeter un loyer par les fenêtres ».

Lorsqu’une entreprise loue ses locaux, les loyers versés constituent une charge d’exploitation, sans création d’actif immobilier. À l’inverse, lorsqu’elle achète ses murs à crédit, une partie de chaque mensualité rembourse le capital emprunté et contribue ainsi à l’acquisition d’un bien.

Prenons l’exemple d’un professionnel qui loue un local pour 1 300 € par mois. Sur 15 ans, il aura versé 234 000 € de loyers, hors indexation et charges. S’il décide d’acheter un local commercial d’un montant de 200 000 €, son financement pourrait prendre la forme d’un apport de 40 000 € et d’un crédit immobilier de 160 000 € sur 15 ans. Avec un taux fixe hypothétique de 3,5 %, les mensualités seraient d’environ 1 144 € hors assurance.

Dans cet exemple, la mensualité de crédit serait a priori inférieure au loyer initial. Il faudra en complément intégrer les frais d’acquisition, les assurances, la taxe foncière, les charges de copropriété, l’entretien du bien et les éventuels travaux à réaliser. Par ailleurs, les 40 000 € d’apport ne pourront plus être mobilisés pour financer d’autres investissements professionnels. Néanmoins, à la différence de la location, l’achat présente un avantage patrimonial non négligeable : au terme du financement, le professionnel dispose d’un actif immobilier qu’il pourra conserver, vendre (potentiellement avec une plus-value) ou mettre en location.

2^nd avantage : sécuriser son implantation et maîtriser son environnement professionnel

Pour de nombreuses activités, l’adresse constitue un véritable actif commercial : un salon de coiffure fidélise une clientèle de quartier, un cabinet médical construit progressivement sa patientèle, tandis qu’une agence immobilière ou un commerce spécialisé développe sa notoriété autour d’un emplacement identifié. Un déménagement peut alors entraîner des coûts d’aménagement, une interruption temporaire de l’activité et parfois une perte de clientèle, donc de chiffre d’affaires.

Devenir propriétaire permet de mieux maîtriser la pérennité de son implantation, sans dépendre du renouvellement d’un bail ou des décisions d’un bailleur. Cela facilite également les projets d’aménagement à long terme, sous réserve du respect des règles d’urbanisme et de copropriété bien sûr. Sur le plan financier, un crédit à taux fixe offre par ailleurs une visibilité importante sur les échéances de remboursement, là où un loyer commercial peut évoluer en fonction des clauses d’indexation et des conditions de renouvellement du bail.

3^ème avantage : profiter de revenus locatifs si l’on arrête son activité

Également à la faveur de l’achat, si pour une raison X ou Y on doit arrêter ou décide d’arrêter l’exercice de son activité dans les murs commerciaux acquis, il est possible de mettre le local en location et d’en retirer des loyers, qui pourront se révéler une source de revenus bienvenue.

Dans quelles situations vaut-il mieux rester locataire ?

L’acquisition n’est cependant pas systématiquement préférable. Une jeune entreprise peut avoir intérêt à préserver sa trésorerie pour recruter, investir dans son équipement ou développer son activité. Une structure en forte croissance peut également avoir besoin de locaux plus grands à moyen terme, tandis qu’un commerçant souhaitant tester un nouveau marché privilégiera souvent la souplesse de la location. L’arbitrage dépend donc principalement de trois facteurs : la visibilité sur les besoins futurs, la capacité financière et l’importance stratégique de l’emplacement.

Pour prendre une décision éclairée, il est préférable de comparer les deux solutions sur une durée de détention réaliste, en intégrant leur coût global, leurs conséquences fiscales et les perspectives de valorisation du bien. N’hésitez pas à contacter nos équipes pour être conseillé.